作者：鹅 妹
修改：伍振国
日前，我国恒大（3333.HK以下简称恒大）又发布了一年一度扣头季的音讯，许多房源都被贴上扣头的标签对外促销。近些年来，这个行动成为了恒大例行推动的出售促销之举。这其间的味道，既有自动的要素，也有成绩压顶的无法。
本期，咱们聚集号称为“赢利之王”的恒大，窥视企业发展的另一面。
恒大发布的2019年半年报显现，陈述期内，恒大房地产开发事务共完结运营收入2211.38亿元，同比下降24.98%；完结归属于上市公司股东的净赢利149.45亿元，同比下降51.44%。
其营收和净利均大幅下降，其回应称主要是因为上半年交楼面积削减所造成的，下半年方为主要回款周期。
此外，上半年恒大的出售增速同比放缓显着，而负债率依然保持高位，土地商场的拓宽同比队伍对手也也远远落后。在趋严的商场调控布景下，恒大本年的6000亿出售额，能如期完结吗？
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营收、归母净赢利双降
陈述期内，恒大共完结运营收入2269.76亿元，同比下降24.43%；完结归属于上市公司股东的净赢利149.45亿元，同比下降51.44%；完结归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净赢利149.04亿元，同比下降45.65%。每股根本盈余为1.136元，上年同期为2.338元。
分事务看，陈述期内，房地产开发事务共完结运营收入2211.38亿元，同比下降24.98%；物业出资事务共完结运营收入8.21亿元，同比增加76.56%；物业管理服务共完结运营收入23.22亿元，同比增加24.17%；其他事务（包含新能源轿车事务、酒店运营、金融事务、互联网事务、健康事务及出资事务）共完结运营收入26.95亿元，同比下降17.15%。
不难看出，陈述期内，恒大房地产事务占运营总收入的97.43%，仍是公司最重要的收入来历，但比较2018年同期的98.14%，有所下降。在恒大多元化推动多年后，其它事务占比提高仍十分缓慢。
针对成绩全体下滑的原因，我国恒大表明，上半年获得的净赢利及中心事务净赢利有所下降，主要是因为上半年交楼面积削减所造成的，下半年为主要回款周期。
上半年，恒大房产出售增速比较去年同期放缓显着。出售额和出售面积的下滑起伏也超越职业全体变化起伏。
国家统计局数据显现，2019年前6月，全国商品房出售额为70698亿元，同比增加5.6%，出售面积75786万平方米，同比下降1.8%。
2019年上半年，我国恒大共完结合约出售2818.1亿元，上年同期为3041.8亿元，同比下降7.35%；完结合约出售面积2620万平方米，上年同期为2905.9万平方米，同比下降9.83%。
依据恒大2018年半年报发表数据，2018年上半年，恒大合约出售同比增加24.6%；合约出售面积同比增加17.4%；合约出售均价同比增加6.1%。相较于去年同期，恒大的出售增速放缓十分显着。
此外，陈述期内，公司毛利也同比呈现下滑。2019年上半年，我国恒大全体毛赢利为772.6亿元，毛利率为34%。上年同期，公司毛赢利为1088.6亿元，毛利率到达36.2%。
恒大上半年的全体成绩体现，在本钱商场的体现也得到了佐证。上半年，我国恒大股东出资报答状况全体欠安，公司股价从2018年年末的23.45港元/股，跌落至6月底的21.9港元/股，现在最新股价跌至17.22港元/股。
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净负债率高企
到6月30日，我国恒大总资产到达20985.4亿元，总负债到达17532.47亿元，资产负债率高达83.55%。上半年，我国恒大净负债率高达152.1%。同队伍企业万科、碧桂园净负债率分别为35%和58.5%。
比较2018年末，陈述期内，我国恒大新增负债总额1818.45亿元，上半年公司告贷利息开支算计317.12亿元，上年同期为291.77亿元，同比增加8.69%。其间，本钱化利息到达243.2亿元，与上年同期的248.92亿元根本相等。融资本钱净额为89.55亿元，同比增加43.99%。
恒大方面称，依据评价公司测算，现在公司土地原值为5227亿元，评价测算总值为10134亿元，土地增值额为4907亿元。依照土地增值额扣除40%土地增值税后核算，公司净负债率下降近一半。
上半年，恒大土地储藏到达3.19亿平方米，均匀楼面均价为1639元/平方米。此外，未纳入土地储藏的旧改项目的建面高达7012万平方米。恒大方面表明，其算计可售货值将到达惊人的5万亿元。其间，大湾区土地储藏项目算计5421万平方米，在深圳区域项目储藏约为3124万平方米。
恒大总裁夏海钧对外称，2016年以来，恒大新增土储中54%为并购运营不良的房地产企业项目和金融组织不良资产，盘活项目200多个，活跃化解职业和金融风险。
业内人士指出，恒大经过并购拿地的方法是否能够继续，在当时土地成交全体下滑的布景下，是值得商讨的。
国家统计局数据显现，1-6月份，房地产开发企业土地置办面积8035万平方米，同比下降27.5%；土地成交价款3811亿元，同比下降27.6%。
克而瑞数据显现，上半年，我国恒大新增土地货值仅为1207.2亿元，位列上半年新增货值榜单的第9位。榜首队伍房企中，碧桂园上半年新增土地货值4254.4亿元，万科新增2098.8亿元，均远超我国恒大同期拿地额。
2019年8月，夏海钧在分析师交流会上表明，公司凭仗造车项目在全国多地拿下很多土地。恒大在各地借造车项目拿地，是为了掩盖建厂出资带来的亏本。别的我国恒大未来将推出“买楼送车”，以带动地产出售，这也是我国恒大造车的独有优势。
业内人士指出，未来几年，恒大估计投入3000亿元造车，其间广州基地1600亿元、沈阳基地1200亿元。怎么降杠杆的一起，确保造车事务的千亿级投入，也是摆在恒大面前亟待解决的现实问题。
2019年8月，恒大合约出售金额约为478.2亿元，环比增加约18.2%，同比增加约18.8%；合约出售面积约为449.3万平方米，合约出售均价约为1.06万元/平方米。
依据公司此前发表的数据，恒大前8月累计完结合约出售约3700.7亿元。依照恒大拟定的2019年6000亿元的合约出售方针，公司前8月算计完结出售方针约61.68%。
进入9月，恒大再度启动了以大规模打折为代表的强销方案，以完结全年6000亿元成绩目标。据组织监测，恒大部分楼盘扣头乃至一度低至6折，引发商场重视。
诸葛找房陈述显现，我国恒大近期推出了“金九银十”、“全员出售回忆付款”、“尾盘优惠”、“付款优惠”、“职工内部引荐”等促销活动。依照累计扣头核算，部分楼盘最低扣头能够到达59.7%。大规模的打折促销，是否会对公司下半年全体毛赢利产生影响，有待进一步调查。
