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大南京地铁年代的城市形象
大南京城市房价与城市质量联系是具象又笼统的联系，但具体剖析城市质量要素，针对性却是区位、交通、医疗、教育、养老、娱体、商业配套等等。
而仅交通而言，长距离灵通度和时效性强的绿色出行方法，唯地铁加公交为首选见义勇为。其买点在时刻及其孳息效益，买的重要性在人生重要维度——时刻的社会经济价值。
买地铁邻近的商品房，其实买的是时刻。
大南京地铁畅通无阻，地铁贯穿南北，江南江北“通途”已变通途，近千万南京人众所周知她给日子带来的快捷，给工作带来的时刻掌握，给未来带来都市圈开展的神往和期冀……
几十年前共产党我国第二代中心邓小平坐在日本高速新干线上，激起他复兴我国经济的愿望，规划出“时刻便是金钱，效益便是生命”的标语，吹响了我国经济革新的号角，敞开了中华民族富起来大年代的前奏……
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很强的互动性是清楚明了的
地铁的快速开展，对城市形状及经济环境的影响日趋显着。首要，地铁的高速度、低污染可以有效地改进城市交通拥堵和环境污染问题。
其次，地铁对城市的土地运用形状、布局与规划有着极大的影响，城市形状和社会经济格式的严重改变，又会带来巨大的特大城市空间效应、社会效应和经济效应。地铁的高度可达性，可以促进站点周边土地的优化运用，进步土地的开发强度，推进沿线商业经济的昌盛与开展。因而，地铁建造可以给周边房地产带来显着的增值效应。
另一方面，地铁作为一种正外部性非常显着的“准公共品”，依照以福利经济学庇古为代表的经济学家的观念，其社会边沿收益大于私家边沿收益，导致企业产出水平低于社会最优水平。因而，为了处理轨迹交通外部性的内部化问题，一般的做法便是政府补助和商场处理，后者首要指给予政府主导公营轨迹交通企业沿线房地产开发权，这部分增值就可以化为轨迹交通企业的收入，将两个利益相关的主体一体化，以到达轨迹交通外部性内部化的意图。别的，房地产开发将对居民出行特征以及轨迹交通客流量发生显着影响，其作用力大到不行轻视。如南京新街口、元通、兴隆大街、鼓楼等纽带的体现。
因而，不管是以寻求功率为意图，仍是从统筹经济效益和社会效益的视点，将地铁建造与房地产开发联系起来考虑，都具有很强的互动性、逻辑性和必定性，深入知道两者的互动正相关联系，有利于地铁规划、建造和房地产开发的顺畅继续健康进行。
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地铁对房地产价值影响的具象剖析
地铁对房地产价值的影响是一个引起广泛留意的问题。针对这一课题，欧美等发达国家现已做了很多基础性研讨，在我国则还处于初级起步阶段。国外有关轨迹交通开发利益影响的研讨在20世纪70年代便已开端，近年来更成为欧美各国研讨的热点问题。
美国近10年来剖析了不同城市、不同类型的轨迹交通体系，结果标明每远离车站100英尺（约合30m，1m=3.281英尺），均匀每栋住所价格大约下降1578美元。有关轨迹交通与房地产价值方面的研讨中，运用最为广泛、最为老练的方法是“特征价格法”（Hedonic Price Method）。此法在日本、韩国、马来西亚等国也有实践使用，触及范畴包含交通体系与财物价值研讨、房地产评价、物价指数核算等。
国内学者对上海地铁1号线1995年5月通车前后，给房地产价格带来显着的改变进行了研讨。发现地铁车站圈内的房地产的增值比其他地块多增长了370%，周边区域的房地产价格由曩昔的1800-2500元/㎡上升到3000-4500元/㎡，增长了67%-80%。广州市的地铁物业比其他物业的价值高20%-30%，有的当地房地产涨幅也在100%-150%间。
可是，已有的研讨定论不尽相同。部分学者以为，地铁对房地产价值的影响是直接的、有限的，乃至是负面的，假如没有杰出的社会、经济环境以及活跃的方针要素，地铁对房地产价值的进步作用是不显着的。但更多的学者持相反的观念，计算数据研讨标明，伦敦地铁延伸段总出资35亿英镑，带动沿线土地增值达13亿英镑，政府收取了增值部分的25%用于补偿其建造本钱；对华盛顿特区地铁体系及周边房地产的相关研讨标明，到1981年末，地铁出资30亿美元，引起土地增值达20亿美元。到2001年的2号线，相同现已对房地产价值造成了显着的影响，反观南京亦是如此。
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房地产开发对地铁价值的反作用
1、房地产开发在地铁外部效应内部化过程中具有重要作用
地铁外部性效应非常显着：一是对整个城市开展的支撑，其受益者是整体城市居民，当地政府和广阔企业；二是带来沿线房地产增值，其受益者首要是沿线房地产的产权具有者、占有及租借运用者。
地铁外部性的内部化，便是将其带来的外部效益经过不同方法转化成为地铁公司的收益，以处理因鼓励缺少所导致的社会最优供应缺乏问题。正外部性的内在化，首要有两种方法。
政府处理——财务补助。世界上大部分城市都对当地的地铁公司进行财务补助，如换季补助。
商场处理——经过给予地铁公司沿线房地产开发权，将外部性内部化。因为地铁建造使沿线房地产大幅增值，给予地铁公司沿线房地产开发权，这部分增值就可以转化为地铁公司的运营净收入或由政府财务专项搬运付出，然后将两个利益相关的主体一体化，以到达地铁运营外部性内部化的意图和实践效果。
2、房地产开发对居民出行以及地铁客流量具有显着影响
城市居民出行空间散布首要取决于城市土地运用情况与人口密度。政府及社会权威机构计算和学者查询后发现，城市土地开发密度低于每公顷40人或40个工作岗位时，则倾向于依靠小汽车交通；土地开发密度在每公顷60-100人或60-100个工作岗位时，就会大大添加人们运用公共交通的时机。
由此可以得出这样的定论：城市土地运用的高紧凑型开发形式有利于开展以地铁为主导的公共交通体系。别的，在高强度开发区域，人流、车流量大，更容易发生交通拥堵的情况，因而城市居民在挑选出行方法时愈加垂青“出行耗时”这项衡量目标。很多研讨结果指出，一条交通走廊的运转时刻在原有基础上下降20%，在短期内就能诱增10%的出行量。地铁在快速、按时方面的优势，进步了城市居民挑选其出行的机率。不只进步了房地产的租金收入，一起也添加了地铁的客流量——在地铁车站邻近每新增92.9㎡的楼地板面积，每天将添加60人次的客流量。
两个主体联合开发车站邻近写字楼的数据，其定论是：联合开发的写字楼与不受地铁影响的写字楼比较，每平方米建筑面积的年租金高32.3美元，而地铁体系的客流量与联合开发的写字楼的租金成正比。南京这方面如兴隆大街站口的凤凰和熙、雄图上水云锦、海玥明珠等楼盘体现已非常显着。
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靠直观出资是艺术，加上大数据便是插上科学翅膀的出资
经过实践研讨和城市的大数据实证剖析，笔者以为：地铁与房地产开发存在着显着的互动联系。
（1）经过地铁优化城市土地运用的空间布局，让地铁价值经过土地价格的上涨而到达最大化。地铁与周边房地产价值联系研讨的结果标明，地铁与周边房地产价值影响的规模是站点周围500m半径的区域，其间站点300m半径以内区域增值显着。
因而地铁周边的土地运用要点应聚集在这个影响区域，站点周边300m半径以内高强度开发，300m-500m之间中高强度开发。在站点周边至少构成5-8万人寓居或工作人口，在地铁沿线建造一系列的公共交通社区。这样不只可以成功地处理城市交通问题，确保地铁足够的客流和票价收入，并且使地铁给周边房地产带来的增值效益最大化。河西兴隆大街地铁站周边海玥明都、雄图上水云锦、凤凰温暖楼盘便是蜂拥而至、一房难求、房价爆涨的实例。
地铁站点邻近要成为高度集中的城市活动中心和空间结点，使城市地铁沿线构成高功率的、“珠链式”的土地开发形式。经过地铁优化城市土地运用的空间布局，改“平铺式”开展为沿地铁走廊各个首要交通纽带为中心的“珠链状”开展格式。这样才能让地铁的价值最大化，使地铁出资建造与周边房地产开发相辅相成。鼓楼滨江、南部新城、燕子矶板块将印证这必定论。
（2）地铁与周边房地产联合开发。政府将地铁站点地上以上部分土地或邻近部分土地的运用权出让给地铁企业和契合政府规划要求企业，这些企业可以结合地铁线路和站点同时规划规划，依据商场供需情况分期开发建造。鉴于资金、项目开发管理人才与经历等方面的原因，公营地铁企业一般与专业的房地产开发商进行协作。地铁企业供给土地，房地产开发商供给资金，赢利依照必定份额进行分红。也可以由地铁企业自行开发建造，然后进行租借或自行运营。
地铁归于危险比较小，但出资大、效益低、见效慢的项目；而房地产归于危险大、效益高、见效快的项目。联合开发便是将两者结合起来，把来自房地产开发的利益用于补助（助）地铁的建造和营运本钱。联合开发还能确保地铁足够而安稳的客流，进步地铁企业的票务收入。因而联合开发可以改进地铁企业整体的财务收支情况，削减地铁前期出资的压力。然后招引民间本钱和外资参加地铁建造和运营。促进地铁出资主体多元化和运营管理商业化。推进城市基础设施业的投融资体系良性运作。
地铁与房地产的联合开发，从土地资源运用上看，可以进步地铁场站周边土地综合运用功率，还能建造安全环保的寓居社区。从政府财务上看，添加政府来自土地的收益，削减政府对地铁建造与营运的补助。更重要的是有助于处理城市交通拥堵问题，促进城市社会、经济和环境的和谐与可继续开展。
