本年深圳楼市的“金九银十”在先行示范区的烘托下分外热烈，新房二手房商场均反常火爆，开发商推盘热心高涨，8月和9月两个月一共有18个新盘获得预售，比较7月份的4个，供给量适当可观。
龙岗和宝安自始自终是供给大户，今日开盘的京基御景半山更可谓是大户中的大户，一次性存案1645套纯住所房源。
该项现在期较为低沉，商场发声并不多，但由于其地点的宝荷片区新房供给相对稀缺，因而现场人气还不错。但楼校长在现场排队时才发现，尽管看起来人头攒动，但适当一部分是中介人员。或许是由于前期蓄客不抱负，项目开盘就启动了转介，部分中介乃至告知楼校长能够帮助买房还能返佣。
即便如此，出售成果仍不抱负。据了解，该项目本次开盘只推出约491套住所（注：依照政府要求，拿到预售的一切房源有必要悉数揭露悉数出售，此次京基只拿出一小部分售卖其实就能看出他们也决心缺乏），主推79-150平2-4房，全体均价3.9万/平。历时两个半小时，卖出约256套，依照491套核算，去化率约52%，而假如依照存案的1645套来核算，去化率仅16%。
按理说，该项目有先行示范区的方针利好，又处于金九银十热销节点，还有京基品牌加持，以及各家中介的联动，怎么看都具有着“大卖基因”，但终究成果便是这么严酷，原因安在？楼校长会在后文独家剖析卖得欠好的原因，请耐性往下看~
出售成果
现场状况
京基御景半山定于9月22日上午十点正式开盘出售，楼校长不到9点就抵达了现场，发现购房者的热心比今日的太阳还要激烈，早已在营销中心外排起了长龙。
现场济济一堂，人气很旺，但仔细看就能发现仍是中介居多。
10点，选房正式开端，摇号决议选房次序，每组5个号，一个号仅限一人选房。
第一个进去选房的是来自布吉的一位公办教师，原本现已选好18栋16楼B户型105平，但又考虑到项目间隔地铁14号有一段间隔，交通不便，纠结到终究仍是抛弃了。
与此同时，从攀谈中来看，现场以刚需为主，一位女士带着双胞胎女儿前来买房，以为价钱在自己预算规模之内，并且邻近还有九年制校园，比较契合预期。
选房速度很快，11点左右就差不多有一半人已完毕选房，出售成果不是特别抱负，从销控表来看，仅卖出约150套。
一对中年夫妻告知楼校长，到现场之后发现价格高于预期，周边配套也欠好，性价比不高，所以终究挑选了抛弃。
而略微卖得好一点的是23栋79平户型，由于23栋均价廉价仅3.4万/平，并且79平户型接近山林，景象视界不错。
历时两个半小时，正午12点半左右，现场已没有购房者，宣告开盘正式完毕，从终究销控来看，只卖出了约256套，依照售卖总数491套来核算，去化率约为52%，依照存案总数1645套核算，去化率仅约16%。
方针利好+金九银十+京基品牌+中介联动，终究成果仍不抱负，楼校长大约剖析了几点原因：
1、尽管项目宣传单价低至3.2万/平，但仅仅一个噱头，这部分房源简直都散布在 23、24栋接近铁路的单个户型，硬伤十分显着，而其他正常户型的价格则根本都在3.5万/平以上，最高达到了4.7万/平；
2、仍是定价问题，作为新房项目，京基御景半山出售价格与邻近二手房根本相等，没有价格优势；
3、项目周边配套单薄，地点片区也是以工业为主导，多年来在教育、商业、医疗配套方面未有显着改进，日子气氛存在缺乏；
4、在房住不炒时代，商场渐渐回归理性，愈加垂青寓居价值，因而即便产品价格看上去廉价，但不宜居的性质仍不能得到群众认可。
项目概略
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全体概略
京基御景半山总用地面积约6.3万平，规划总建面约22万平，共分为6个住所区域，包含高层住所、别墅、商业及配建公共配套设备，项目合计11栋15座高层住所，以及13栋别墅住所。依山而建，北面和西面可看山景，生态环境较好。
京基御景半山地点的片区为宝龙大街的南约社区，该片区要点规划开展宝龙科技城，其前身为1993年建立的宝龙工业园。2000年，出于深圳湾园区工业制作环节拓宽的空间的需求，宝龙承接了南山高新企业很多标准化出产的大厂。最近几年，宝龙引入的企业由“单纯加工制作”向“总部工作+研制规划+核心部件制作”改变。规划总面积为10.55平方公里，归入“广深港澳科技立异走廊”、列入全市国家高新区第一批扩容规模。
宝龙科技城效果图
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价格比照
宝荷片区现在在售新房并不多，住所更少。向外辐射至大运片区，仅有颐安都会中心一个住所项目在售，该项目一直是片区价格标杆，均价高出片区全体均价不少。
片区二手房价格4万/平左右，京基御景峯作为新房，最低3.2万/平，在价格上具有必定优势。
数据来历：房地产信息网、贝壳找房
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配套状况
商业配套：项目以社区型的沿街商业为主，配建商业面积合计3200平，还有一个500平的菜商场，1公里规模内有大型商业尖莎咀购物中心。
未来宝龙片区将在14号线地铁南约站建造达百万建面的商住综合体项目，其间规划商业约12万平。
教育配套：项目配建有一所12班幼儿园和一所九年制校园，没有开建，现在尚无法确认新建校园是否会与闻名校园协作。周边现有宝龙校园和宝龙外国语校园。
交通配套：现阶段公共交通较为匮乏，间隔3号线荷坳站大约4公里。
周边旧改：周边有马桥联合片区旧改、洋桥和汉田项目等建面约750万体量的旧改，现在已有碧桂园、中信、京基等闻名开发商进驻，其间以碧桂园为主力。
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