核心要点
1、 物业属业主所有，物业企业受业主委托管理；
2、 以合同约定对共用部位、共用设施设备做维修、养护、管理；
3、 保修期内由开发建设单位负责维修，保修期外由专项资金列支；
4、 物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。
物业维修责任的划分一直是个困扰居民和物业服务企业的难题，由于各种法律、法规没有明确具体的划分，对维修范围和责任的界定也分散在各级、各种法律和法规中，导致界定困难，逐渐使物业维修问题争议不断，成为社会问题，成为物业管理中的难点和痛点。
一
物业属业主所有，物业企业受业主委托管理
首先，从所有权上看；根据《物权法》第六章建筑物区分所有权中规定：
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
根据上述规定，物业属于业主所有，业主享有权利并履行义务。物业管理企业只是受业主委托代为管理。
而在物业管理或服务中，物业管理企业应该履行什么样职能？
二
以合同约定对共用部位、共用设施设备做维修、养护、管理
《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《长春市物业管理条例》第四条：本条例所称物业，是指各类房屋及其共用部位、共用设施设备。
本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门等设施设备。
本条例所称业主，是指物业的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人；或者房屋竣工并已交付使用，已订立房屋买卖合同但尚未办理房屋所有权证的房屋合法买受人。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备做维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
上述的共用部位、共用设施设备，如果合同中有约定的，按合同执行。
如果没有约定的，维修责任或者说维修的资金来源归谁？
《物业管理条例》中规定：
第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关法律法规交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
这里面的保修期问题，在《建设工程质量管理条例》是如何规定的？
三
保修期内由开发建设单位负责维修，保修期外由专项资金列支
第二十六条：实施工程单位对建设工程的实施工程质量负责。
第三十九条 建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量上的问题的，实施工程单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
同时，《物业管理条例》第五十一条规定；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
从以上法律和法规的内容能够正常的看到；保修期内由开发建设单位负责维修，保修期外使用住宅维修资金进行维修，公用事业单位对相应的设备设施也有维修、养护的责任。
那么，是否就没有物业服务单位的事儿？物业企业在其中起到什么作用？物业企业收的物业费又是做什么用的？
四
物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养
那么，是否就没有物业服务单位的事儿？物业企业在其中起到什么作用？物业企业收的物业费又是做什么用的？
对此，《物业服务收费管理办法》之中有明确的规定；
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
根据此管理办法，公共设施的维修、养护、运行等费用包含在物业管理费之中。但是，需要特别指出的是，物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。中修、大修以及更换主要部件等等，从专项维修资金中列支费用。
文/刘浩
长春房地（集团）物业发展公司轻轨区域经理
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