人类，历来都是后知后觉的动物。
数年之后，回忆今日，很多人会惊觉，2019年原来是深圳楼市上涨大年。涨幅尽管不及2015年，但不弱于过往任何一个大涨年份，并且影响极为深远。
2019年的上涨其实从年头就开端了，并不是始于很多人以为的818。
很多人以为上涨现已到了结尾，其实好戏只上演了一半。
我来复盘一下2019年的深圳，一起猜测未来几个月的楼市改变轨道。
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主角：深圳楼市
2015年：大涨；
2016年：横盘
2017年：横盘+部分片区微涨
2018年：横盘+部分片区微涨
2019年一开年，在全国楼市凉凉和房住不炒的大方针下，很多人以为深圳仍会连续前三年的体现，是一个无惊无喜的年份。
实际上，安静的湖水下暗潮汹涌，横盘三年的深圳开端烦躁，很多资金回旋扭转在深圳上空，急于寻觅突破口，2019年头，一道口儿被扯开，资金开端扑向西部。
为什么扑向西部，由于西部还有土地，有前海自贸区，有空港新城的规划。
尤其是前海自贸区，现已初见雏形，并且箭在弦上，是最有想象力的一片热土了。
我来勾勒一下2019年的深圳上涨曲线。
第一阶段：19年头，沉寂三年的深圳楼市开端烦躁，这次的风始于前海。
前海上涨，始于妖盘诺德假期，48平的小两房由于面积小总价低，又兼具两房功用，被第一个拎出来热炒。
2018年末，诺德小两房总价成交价仍是390万，过完年就翻到了420，然后开端火箭上涨，440，460，年中就涨到了480，暂时停步于490的豪宅生死线，并不断往前打听。
下半年，818先行示范区叠加一系列利好，尤其是双11豪宅线大幅调整，诺德48平立刻突破豪宅线，现在的挂盘价已冲到了550万。
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第二阶段：19年3月-7月，前海南楼盘步入上涨通道。
我给咱们科普一下前海北和前海南。
前海北，指的是月亮湾大路以东，桂庙路以北，宝安大路以南片区。
前海南，指的是月亮湾大路以东，桂庙路以南区域。
尽管都归于前海，但前海南比前海北涨速要快的多，由于前海南的楼盘遍及比较新，配套的荔林小学、南海中学、深大附中尽管不算名校，也能牵强跻身二类。
前海北则是老城区，楼龄大多15-20年，城貌旧，校园一般。
因而，最早领涨的是前海南片区，领涨楼盘是诺德假期、前海港湾和中海阳光玫瑰园，领涨原因是方位好，楼盘新和小户型较多。
本年上半年，这些楼盘带着周边一大票楼盘在缓慢爬坡，涨的最快的除了诺德的小户型，还有前海港湾的小三房。
港湾82平的三房，5月份咱们客户的成交价仍是590万，7月份就现已到了620万，并且一房难求，业主极端强势。
春江水暖鸭先知，上半年前海部分楼盘热的发烫，我已清晰感到本年不同平常，或许有大事要发作。
当然，绝大多数不在商场第一线的人毫无发觉，以为本年还会平平度过。
外表的安静一向保持到8月中旬。
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第三阶段：8月18日，先行示范区方针总算引爆了暗潮涌动的商场。
818之后，商场敏捷发动，这一波方针催生的仍是出资预期。
第一批资金敏捷抵达西部，主攻仍是前海，前海敏捷领涨，宝中、西乡、碧海、沙井跟涨，南山优质片区，深圳湾、半岛和后海片区跟涨，但涨幅略弱。
这个阶段，西部热度很高，中部和东部则无声无息。
中东无战事，福田和龙岗业主乃至不相信深圳渐渐的开端涨了。
第四阶段：9-10月，楼市热门不断。
深业中城打新、天健天骄开盘、都市茗荟开盘、恒裕滨城单价屡创新高等等。
在各类小热门影响下，西部一向保持着不低的温度，中部和东部依然毫无感知。
第五阶段：10月24日，三个重磅新闻出台。
一是前海扩容，二是腾讯落户大铲湾，三是沙井的空港新城出了规划。
这三个新闻，悉数利好西部，并且是整条西部滨海产业带，西部可谓是繁花着锦，烈火烹油，继续走上人生巅峰。
可是，工作开端发作了奇妙的改变，热门仍是西部不假，但片区开端转移了，前海忽然熄火，宝中和碧海变成了这一轮的领涨前锋。
为什么?
一是前海一向涨势凶狠，凡事过为己甚，总要缓一缓；二是自贸区扩容和腾讯落户都更利好宝中，宝中瞬间成了当红炸子鸡。
扩容之前，宝中现已从上半年的七万多慢涨到了八万多；扩容之后，立刻打着滚上涨，均价很快翻到了九万多，并且一房难求。
宝中大涨，第一个获益的便是碧海，宝中三房悉数站上了八百万，五六百万的碧海三房就显得性价比很高。
碧海立刻跟涨，短时间内小三房遍及上涨50-100万，六万多的碧海已是过去时，均价很快破七望八。
西部板块轮动之际，龙华片区也悄然开端发动了。
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第六阶段：11月11日，豪宅税大幅调整。
如果说前面的三个月仍是归于西部的狂欢，热度有或许止于中部，豪宅税则完全打开了全线发动的魔盒，归于全深圳的板块轮动开端了。
西部继续涨涨涨，涨幅过高的西部，把红山上塘烘托的低洼了，龙华有了重视度，一批质量较高的次新步入上涨通道。
红山上塘的不少楼盘都调高了报价，但体现最亮眼的反而是龙中的壹城中心，仗着高赠、次新和旧改，单价普涨一万。
未来几个月会发作什么工作?
首要，西部的狂欢已挨近结尾。
其次，现在接力补涨的是一个咱们都意想不到的区域，不是福田，不是光亮，不是罗湖，而是龙岗。
近期，我接到很多一线信息，龙岗开端上涨了。
龙岗按揭跟单群
西部和龙华之后，下一个轮动的板块为什么不是福田?
西部已普涨到8-12万，福田还有很多6-10万的房源，听起来好像低洼。
但福田6-7万大多是塔楼或楼梯房，楼龄老，户型差，没有小区环境，品相略好的都在8万以上，带学区的价格遍及超10万。
这个价格，比照西部的确不高，但缺少了预期，总感觉味同鸡肋，食之无味，弃之可惜。
比照之下，龙岗则性价比凸显，单价四万多，四百万总价还能够买到三房+地铁+次新。
这三项目标在深圳，都是涨幅的确保，现在平等价位能买到的区域只要盐田和坪山，比照之下，龙岗区位更优，界面更好，14和16号线通车在即，还有世茂和大运的预期。
水满则溢，西部涨到某些特定的程度，自然会歪斜溢出，性价比最优的龙岗顺势接受。
不出意外，龙岗这一波涨幅刚刚开端，会一向继续到下一年四五月份，龙岗的优质楼盘会悉数站上五万，单价四万以下的根本绝迹，学区房体现会更抢眼。
谁说龙岗万年不涨?出资投到最终，寻求的仍是性价比。
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龙岗之后，谁会接棒?
福田、坂田、布吉、西丽都会补涨，罗湖也会微涨。
本轮上涨会从本年8月一向连续到下一年5月份左右，新的价格队伍会是：
南山﹥福田=前海=宝中﹥龙华﹥罗湖﹥龙岗﹥坪山=盐田。
深圳从头洗牌，前海和宝中是本轮轮动的最大获益者，龙华龙岗其次。
获益的还有一批开发商，他们借着下半年的春风决断开盘，深业中城、云玺、招商领玺、颐湾府、金茂府，都是千多两千万的起步价，不是日光都是快速去化，耗费了很多的主力资金。
大资金被耗费的差不多了，剩余的中小资金，会去扫中部和东部的低总价楼盘，包含沙井和光亮，深圳4万多单价的房源，会渐渐的少。
归于普通人的时机，也会渐渐的少。
而下一次风起，很或许又要等候两到三年。
