房博士置业辅导沟通群内有一位关于买房十分仔细的网友，他曾对房博士说：“现在对买房仍是学习阶段，想多了解一些房产相关的常识，归纳看自己能买得起啥，买不起啥，啥再努尽力能够再一次进行挑选”。
我被这位网友严肃仔细的情绪所感动，也特别能了解他，买房不是一个人的工作，一次置业，事关一家人一二十年的生活质量，所以花点时刻在这方面，下降买房时吃亏的概率，尽量避开买房的坑，仍是值得的。
与这位网友有相同主意的必定不止一个，房博士置业辅导沟通群内也有躲藏的买房高手，他们在一次次看房的实战中堆集经历。
他们有的知晓楼市改变，观察时势方针，算得了首付房贷，玩得转沙盘模型，分得清得房率、容积率、美化率，看得懂户型图、平面图、鸟瞰图。
堪比高考后第2次人生常识巅峰呀！
可是，也有一部分人前期现已做了很满足的预备，该了解的都了解了，可是到了要害的选房环节，仍是陷入了“挑选困难”魔咒！楼层怎样选，朝向怎样选，户型很好，十分困难摇上，可是临街要不要抛弃？
本期房博士就从选房的视点，来说说5个值得重视的点。
楼栋和楼层
楼栋与楼层好欠好是相对的概念，一般来说，社区中心的楼栋（一般被称为楼王）方位最好，但假如楼间距太小，这样居中的楼则采光简单受四周楼栋的遮挡。
所以在看沙盘时分，首要承认的是小区的楼栋摆放布局方法，楼间距，临街情况，再去判别楼栋方位的好与欠好。
■楼栋布局
现在市面上常见的有半围合式布局、阵列式布局和组团式布局。
半围合式
半围合式布局指修建物沿修建用地边线制作，整个修建用地呈现出半包围的形状，使用修建落差天然构成楼间距，更大程度地确保了中庭景象的赏识体会。
但假如四周都是路，则会使得每一栋楼都临街！
行列式
行列式布局也称阵列式布局，常见便是在修建用地上按必定次序均匀布局，这样更简单确保每一户的通风采光。
这种布局的楼盘，假如选用高层+洋房的形式，相对好一些，假如满是高层，则需求十分注意楼间距的巨细，楼间距过小，影响采光，相互也能看到屋内动作，私密性差。
组团式
组团式布局比较罕见，适用于大面积修建用地，不同的组团能够有不同的景象和主题。
■梯户比
是指电梯数和每层楼住户数的份额。
如一层楼有2部电梯，4户家庭，那么梯户比便是2T4。梯户比影响的不仅是你每天等候电梯的时刻，还和公摊、结构户型、寓居体会相关。
梯户比小了等电梯会落泪会悲伤，可是梯户比大了可便是伤钱包了。电梯井也是公摊的一部分，梯户比越高，公摊面积越大，而购房本钱和物业费也会相应的增加，所以也不是梯户比越大越好。
梯户比分为三个层次
低梯户比：1梯1户，1梯2户，2梯2户等，一般是别墅、洋房、小高层。
一般梯户比：2梯4户，2梯6户，3梯8户等，一般是高层。
高梯户比：3梯10户，4梯12户等，一般商务公寓。
梯户比会影响楼栋的结构和户型布局。
比方，干流的2梯4户的楼栋，设计时往往边套的采光、景象等会更好，中心套左右都会有所遮挡，视界和房子采光也会遭到必定影响。一起，梯户比越高，每层住户越多，单套面积相对较小，更简单呈现暗厨暗卫和不方正的户型。
■楼层挑选
不同楼层的价格也不完全相同，比方28层的楼，一般10到20层的价格会略贵一些，向上下两边价格顺次递减。
低层采光略受影响，在楼间距不是很大的情况下，能够尽量挑选高层的房子；假如楼栋接近主干道，不管是高层和低层都会有噪音的困扰。比较起来，假如低层有美化的遮挡和阻隔，噪音反而会比高层小一些。
楼层多看个人挑选和家庭需求，假如是有白叟小孩，低层会更便利；假如是年轻人，或许更喜爱没有遮挡的高层视界。
房子朝向
提到朝向，坐北朝南天然是最佳的挑选。阳光满屋，冬暖夏凉。
可是并不是一切的朋友都能如愿选到朝南的房子。那么剩余的朝向又有什么好的挑选呢？
朝南最佳，东南、东、西南这些朝向是次之，而北向和西向的房子在采光和日晒上会有一些硬伤。
西向房子的采光时刻较短，夏天的西晒更是让你无死角的体会热心的高温。北向的房子采光较差，冬季更显瑟瑟发抖。东向比较缺乏的在于除上午外其他时刻没有阳光照耀，通风比较差。
总结便是：西边有西晒，东边通风差，北边冬季阴冷。
但从别的一个视点来看，西边有浪漫的夕阳西下，东边能够迎候第一道曙光，北边夏天也很凉爽。
所以在条件有限的情况下，有必要做挑选，那么就挑选一个你能够承受的，究竟朝向带来的影响是相对的，而科技的开展，家电越来越智能，许多问题都能够取得改进。
容积率
容积率也是衡量楼盘质量较为重要的一个指数，是指项目用地范围内，地上总修建面积与项目总用地面积的比值。
每一块土地在拍卖的时分，就确认好了容积率。这也是政府在做城市规划时的硬性规定，后期不行更改。
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常见高层的容积率在2.5-4.5之间。容积率低于0.3的，是高级独栋别墅项目；高于6.0的那是摩天大楼项目了。
还有一点误区是，有别墅、洋房的高层社区不必定比纯高层社区更舒适合居。由于别墅和洋房会被侵吞大片的绿地面积，而高层则或许会被献身楼间距和公共活动空间。
得房率
得房率也和公摊面积（比方走廊、电梯占地）休戚相关。
得房率=套内修建面积/套型修建面积（出售面积）。
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假如楼层越高，公摊面积越大，那么得房率越低。假如面积相同，而户数越少，那么每一户的公摊也就更大，得房率也越低。
一般多层的修建物得房率为88%，高层的修建物得房率为72%，你们能够作为选房时分的参阅。
买房的时分以为是90平满足你任意改造，成果交房才发现只要70平的空间，底子不够用。为了尽最大或许防止“以为是个王者，成果是个青铜”的为难，必定要注意得房率和套内面积。
户型
说起户型的好坏，很长一段时刻我都只会用“方正与否”来衡量。究竟方正的户型意味着边角冗余不多，可使用的空间更多，空间使用率也更大。
“方正”的说法，来源于“开间"与“进深”。
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习惯上，咱们把房间的主采光面称为开间（也称“面宽”），开间一般指户型东西之间的间隔；与其笔直的称为进深，即户型南北之间的间隔。
可是，对卧室来说，床头靠墙的那一面被视作进深，笔直面是开间。
假如进深过大，开间过小，会影响到户型的采光通风，并且房间内会显得比较漆黑。
假如进深过小，开间过大，不太利于房间保温。
户型方正便是指户型的进深与开间之比合理，一般介于1.5：1之间较好，做到采光通风与保温两者间的相对平衡。
除了进深和开间，别的一个要害点是户型动线。其实便是住所动线，指人们在住所中的根本活动道路。
主要有三条：寓居动线、家务动线、访客动线。
图源房全国
寓居动线应确保私密性；家务动线应尽量人性化、简单化；访客动线应尽量与寓居动线坚持间隔。
动态分区则是指将客厅、餐厅、厨房、客卫、阳台这些招供活动的场所与卧室、书房这类招供歇息的场所分隔，互不搅扰。
以上说的这5点是与“住的舒畅”有关的，究竟房子终归是用来住的，自己住也好，他人住也罢，舒适最重要。
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听说，重视“落户西安”的朋友，都现已落户西安啦！
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