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贵阳租房新常态以租养贷从头策画

放大字体  缩小字体 2020-01-23 22:23:24 作者:责任编辑NO。卢泓钢0469

近日发布的《2019年12月中国城市住房租赁价格指数报告》显示,去年12月中国城市租赁价格指数为1043.7点,较上月上升0.2点,环比上涨0.02%,同比涨幅0.63%。

有必要注意一下的是,在监控的35个城市中,包括贵阳在内的25个城市租赁价格指数却出现了同比不同程度下跌。

在上期报道中,记者通过实地了解,发现贵阳观山湖区的房屋租赁市场已经提前深度调整。

近日记者经调查走访,发现不仅是观山湖区,南明、云岩、花溪等地房屋租赁市场其实也面临租金持续下跌的态势,很多房东忽然发现房屋“租不动”了。房屋“租不动”的背后有着多方面的原因,要想破题,需多方协作努力,对于房东和投资者来说,要尽量顺势而为,努力加强自身实力,才能在市场上占据有利位置。

A 一听涨房租 租客就跑了

郭先生在贵阳喷水池大同街有一套50平方米的住宅。上个月,他准备将房租从1900元每月上涨到2100元,结果竟然吓跑了在这里居住了两年多的房客小吴。

“我万万没想到,就200元,相处了几年的客户就跑了。”他郁闷地说。记者联系上了房客小吴,他表示,现在的房子太多了,即使是喷水池周边,原本一房难求的状况,已经被很多房东争抢房客的局面所改变,现在花不到2000元,就能很轻松地在喷水池租到合适的房子。

后来,郭先生将房子挂在网上想寻找新的租客,可是一个月过去了,房屋依旧无人问津。

记者从贵阳市南明、云岩、观山湖等区域内的多家房屋中介机构了解到,从去年八九月份开始,贵阳的房屋租赁市场持续走低,每套房的月租金均价下降了300元左右,多的甚至下降了500元,降幅接近20%。

从数量上来看,房屋出租量也在持续下降,据不完全统计,现在贵阳租房市场,平均空置率比半年前提升了近十个百分点。某房屋中介机构总监陈先生和记者说,贵阳新房市场的逐渐降温、“横盘”的形势,毫无疑问对租房市场造成了一定的影响。

新房市场和租房市场有着很大的关联,在近两年内,贵阳房价上涨过快,很多人买房困难因此选择租房,房东及市场也更有底气和能力控制租房市场的价格水平。但是,现阶段贵阳处于“横盘”的状态,房价不涨了,租房者的心态已经发生了明显的变化—希望房租下降,从而导致了租房市场下行。

另一方面,贵阳租房市场的价格持续下跌,也说明了现阶段的价格已经触及了消费者心里的“天花板”。陈总监表示,很多房屋租不出去,80%以上的因素都是房客对于高昂的租金接受不了。

B 市场不均衡环境决定收益  

连日来,记者走访了贵阳多家房屋租赁机构,据工作人员称,去年7月以后,贵阳房屋租赁市场迎来了短暂的涨幅,到年底又迎来了较大幅度的回落。

比如在云岩区市北路的一套房屋,租金从去年7月份的每月1800元涨到了9月份的每月2100元,但现在,该房屋的租金又跌回到每月1800元,还无人问津。

资深房评人陈怡表示,贵阳市场房租的涨跌,主要是由于市场环境所决定,每年进入七八月份,学校迎来开学季,因此学区房的租金将迎来大幅上涨。

此外,近年来随着贵阳各项产业的加快速度进行发展,外来人口逐渐增多,也带动了租房市场的供求关系发生明显的变化,从而促进贵阳租房市场的繁荣发展,同时,不光在贵阳,全国许多城市的租房市场主要是控制在中介公司手中,公司持有大量的资本,不排除这些公司借助开学季的有利时机,推动房租价格的上涨。

但进入年底之后,贵阳的租房市场供求关系发生了显著变化,待租房源持续不断的增加,同时档次也在不断升高,租客对房屋的要求逐渐提高,但与此对应的,则是需求方并没有显著增加,呈现出供大于求的局面,因而市场出现了疲软的局面。

但要注意的是,贵阳的租房市场发展很不均衡。记者调查发现,热点区域房源、配套设施优质的房屋租金仍然坚挺,但房源多的小区、非学区房小区、配套设施还有待完善的小区市场环境不容乐观。

陈怡表示,关于贵阳租房市场发展不均衡的问题,主要是由于市场环境决定的,有竞争力的产品,自然会广受追捧,而一般的“大路货”,即使到了租房旺季的七八月份,价格仍然没有太大波动,在市场上的竞争力仍旧较弱。

她表示,决定房屋市场竞争力的因素,一般有位置、配套、交通、环境,以及资源占有情况如学校、医院等,同时还有房子本身的装修状况,内部设施配套情况等等。

C 以租养贷渐感吃力  

房屋租金收益率,是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值,租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。

从去年四季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅情况去看,烟台(23%)、贵阳(18%)、赣州(17%)、锦州(15%)和牡丹江(13%)五个城市涨幅最大。

但是,贵阳房屋租金收益率环比涨幅增大的根本原因,则是房价下跌。资深房评人陈怡表示,贵阳的房价已持续“横盘”了半年左右,在此基础上,销售放缓,价格有所下跌,这样的趋势,已经在很大程度上抵消了房屋租金收益率的上涨。

也就是说,贵阳的租房价格与房价的比值表面上是在加快升高,但这主要是由于房价的下跌造成的,并不是由于贵阳租房市场进入了火爆的状态。此外,贵阳的房屋租金收益率由于基数很低,涨幅虽然较大,但还将维持在一个较低的水平。

从目前的情况去看,贵阳的房屋租金收益率和全国平均水平基本持平,数据表明,当前贵阳的新购置住宅物业,一般需要出租30年以上才能收回房款,以租养贷很吃力。

同时,记者通过多家房屋租赁机构了解到,目前贵阳租赁市场的疲软,慢慢的开始反作用于二手房销售市场。中介机构销售人员王女士和记者说,他们目前意向购买二手房的客户,在数量上已经有了明显下降,除了很特殊的学区刚需用户,其余二手房的销售愈发艰难。

D 精装加配套房子才好租  

很多购房者,都想将新购房屋用于租赁,一是承担房贷压力,二是开辟新的投资获利渠道。在目前的形势下,这类购房者的投资,必须具备战略眼光。

贵阳的周女士将房屋用于出租已经有十余年,而她的几任租客,多为外地的公司白领,她分析认为,白领买不起房,在租房时他们并没太多选择,要么租赁普通小区,要么租赁一些民房,但这当中普遍存在着房东随意涨租金、随意收回房屋的问题。

因此,房客就不愿意也不可能投入过多的金钱和精力来对自身的居住环境进行改造,但简陋的环境,又和他们内心的希望值很不匹配,因此,他们很渴望获得更优质、省心的居处环境,这样一来,优质的产品就是他们心中的首选。

但遗憾的是,这些事实周女士现在才明白,在和前几任房客签合同的时候,周女士就忽略了对房客真实需求的关注和满足,导致了物业空置了差不多一年,损失了好几万元。她说,无论是单独住还是合租,更大的独立空间是一个很重要的事情,租客需要一个独立的空间去思考、睡觉、玩游戏。

此外,根据她和几十位房客打交道的经验,他们最看重的首先是交通方便,周边有四通八达公交线路的公寓楼更好租,价钱也更高;其次,在设施方面,房客一般要求室内有独立私密的空间,光线和通风要好,家具要配套,不需要房客自己掏钱购买。

最后,客人还要求配套服务要好,在水电缴费、家电维修、家政服务方面要有妥善的渠道接口,这样才可以生活得更轻松。记者了解到,像周女士所说的房屋,在市场上也较为“吃香”。

总之,房客对于公寓的要求主要体现在交通、配套设施、室内设施等方面,而且要求较高,因此对于投资者来说,周女士建议各位投资者要注意这些方面,同时要注意苦练内功,让房子的内部设施完善、配套上一个档次,这样才可以租个好价钱。

刘先生目前担任一家房企中介公司总经理,在当前房屋租赁市场中,他比较看好物业服务完善的产品,对于新房东来说,具有投资价值的产品周边一定要有大量新的写字楼、商住楼。

他认为这个因素很重要,各种人气旺的产业和房屋产品本身配套好,才能吸引到更多的客户群,他们也是租客中的主力军。如果产品的周边还有IMAX电影院或者商业中心、美食广场、学校、医院等等,那这些条件都是这个产品拥有非常良好投资价值的重要条件。

此外,精装修和完善的配套设施慢慢的变成了了租房的标配。“栽下梧桐树,引来金凤凰。”刘先生认为,在目前严峻的形势下,只有把自身做强,才能在市场上占据一席之地。

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