作者：廖海彬
受新冠肺炎疫情影响，北大资源（控股）有限公司（00618.HK，以下简称“北大资源”）于本年1-2月的出售成绩大幅下滑。据亿翰智库发布的《2020年1-2月我国典型房企出售成绩TOP200》显现，北大资源于1-2月累计完成签约出售金额11.69亿元，同比下滑72.81%，排名更是跌出百强之外。出售成绩下滑，债款压力骤增，北大资源面对内外交困的局势。
拿地战略较为急进
据官网显现，北大资源于1992年创立于北京。为寻求更高的股东收益，北大资源早在2013年开端在信息产品分销事务的基础上推动事务多元化的开展战略。彼时，北大资源从北大方正收买从事物业开展及物业出资事务的隶属公司，逐渐进入房地产开发和商业地产运营范畴。与其他房企不一样，北大资源为北京大学和北大方正旗下房地产事务的境外上市途径，一起也是香港长时间资金商场仅有的校办房地产开发企业。
在2015年1月2日，北大资源从北大资源集团控股有限公司及其隶属公司收买了12个房地产开发项目，大幅物业收买使得北大资源的签约出售金额于当年呈现爆发式增加。惋惜，在尔后的几年时间里北大资源的出售增速继续下滑，到2019年才有所好转。
图1显现，2014年-2019年北大资源的签约出售金额分别为4.13亿元、58.15亿元、113.74亿元、161.3亿元、168.2亿元、217.8亿元，对应的同比增速由2015年的1307.99%继续下滑至2018年的4.28%，于2019年的同比增速为29.49%。
北大资源首要从事物业开展及物业出资事务，并于香港及内地从事信息产品分销事务。其间，物业开展及物业出资事务是中心事务。
开展至今，北大资源定位为“科创工业服务商”，以“科技”和“大健康”为两大开展主轴，并聚集产（工业运营）、城（城市配套）、创（创投服务）事务，着重未来将首要从事房地产出资事务。
早年间，凭仗身世优胜，北大资源在土地商场攻城略地，风景无限，其间不少地块都是经过高溢价摘得的。
经过翻阅北大资源近年来的土地成交记载可知，北大资源拿地溢价率最高的当属2016年在东莞市竞得的“双料”地王。当年9月22日，东莞市黄江镇宝山社区地块经3.5个小时、23家房企、122轮竞拍，终究被北大资源以34.3亿元拿下，成交楼面价为25264元/平方米，溢价率高达662%，改写其时东莞的土地成交总价和单价纪录。据悉，该地王项目至今仍未开售，乃至还罢工多时。
从拿地状况去看，北大资源仍在大幅扩展土储。2019年半年报显现，北大资源于上一年上半年拿地总面积约36.27万平方米，拿地总金额约27.84亿元，比2018年全年的拿地总金额23.45亿元还多。到2019年6月30日，北大资源在内地18个城市共具有37个物业开发项目，土地储备总建筑面积约为751.45万平方米。
从2014年-2018年的数据来看，跟着出售面积不断增加，北大资源的土地储备倍数有所削减。图2显现，北大资源的土地储备倍数由2014年的48.41继续下滑至2016年的4.22，于2017年增加至4.76，2018年再次下滑至4.44。
到上一年6月30日，北大资源的土地储备建筑面积为751.45万平方米，同比增加13.70%；上一年上半年完成签约面积49.45万平方米，同比下滑29.75%。相比之下，北大资源于上一年上半年的土地储备倍数为15.20，同比增加61.87%。
毛利率继续低迷
高溢价拿地形成土地本钱高企，使得北大资源的毛利率一向低位徜徉。
如图3所示，2014年-2018年北大资源的毛利率分别为4.85%、1.81%、6.67%、11.74%、12.91%。另于2019年上半年其毛利率为18.23%，较2018年同期增加了4.87个百分点，首要是因为物业开展事务份额上升所造成的。
此外，上一年上半年北大资源完成经营收入85.87亿元，同比增加24.58%；承认期间费用4.17亿元，同比下滑9.08%。相比之下，上一年上半年北大资源的期间费用率为4.86%，较2018年同期下降了1.8个百分点。其间，出售费用为1.94亿元，同比增加3.59%；管理费用为2.55亿元，同比增加21.10%。而出售及管理费用的增加是因为扩展物业开展事务所造成的，财务费用大幅下滑首要是因为利息收入同比增加263.57%。
盈余才能不高，与北大资源的产品系不无关系。北大资源开发的紫境系、颐和系以及未名系等项目着重绿色智能。这类项现在期建造投入较高，项目价格也相对高，可是商场的承受程度则较低，出售周期偏长，从而拉低毛利率。
此外，事务多元化布局正在影响北大资源的盈余才能。以工业运营事务为例，现在北大科技园区共有14个项目，其间13个项目坐落国内，1个项目坐落国外。业界以为，工业园项目往往存在开发周期长、回笼资金慢等坏处，这也限制了北大资源的盈余才能。
长时间偿债才能下滑
北大资源急进拿地的战略相同影响本身的杠杆水平及偿债才能。据规范排名计算发现，近五年北大资源的现金短债比均在“1”以下。多个方面数据显现，2014年底-2018年底北大资源的现金短债比分别为0.79、0.81、0.44、0.35、0.54，该目标小于1表明现金并不能掩盖短期债款，现金流压力较大。
到2019年6月30日，北大资源的有息负债为167.55亿元，这中心还包含1年内到期债款140.92亿元，占比高达84.11%。而货币资金仅为69.57亿元，不及短期债款的一半，现金短债比为0.49，若扣除16.95亿元的受限制现金，存在88.3亿元的资金缺口。
图4显现，北大资源反映杠杆水平的两大目标均在2016年底到达峰值后开端有所下滑。2014年底-2018年底其调整后的资产负债率分别为93.08%、92.88%、94.91%、92.84%、89.04%。
相较于调整后的资产负债率，北大资源的净负债率动摇起伏更大。其在2014年底-2018年底的净负债率分别为711.20%、794.13%、1096.39%、626.62%、324.65%。到2019年6月30日，该目标为294.61%，仍处于高位。
此外，北大资源面对的外部环境相同严峻。本年1月20日，北大资源发布布告称，因近期本公司部分融资活动遭到相关担保方的影响，某些金融组织对其部分隶属公司采取了办法。
早在1月6日，北大资源布告称五矿世界信任向青海省西宁市中级人民法院请求诉前产业保全，请求冻住隶属公司北大资源集团出资有限公司及武汉天合锦瑞房地产开展有限公司的银行账号资金，或查封、扣押其他等值产业。随后的2月21日，北大资源布告表明该案子触及清偿借款本金、利息及违约金约11亿元，并着重该案子已收到法院的民事裁决书，裁决按请求人撤回请求处理。
3月5日，北大资源布告称隶属公司再次收到诉讼，要求清偿的借款金额变更为7.7亿元。此外，公司隶属公司北大资源集团出资有限公司收到证券纠纷案的裁定请求，要求其付出相关证券触及的本金、预期收益等算计约4.97亿元。
受北大资源大股东方正集团的牵连，北大资源的融资途径或将进一步收窄。现在，北大方正因债款问题已确认进入重整程序。北大资源则表明，北大方正进入重整程序将可能对公司股权结构产生影响。据2019年半年报显现，北大方正经过受操控公司持有北大资源61.57%的股权。
从北大资源的偿债才能来看，两大目标均较低。到2018年底，其调整后的速动比率为0.51；调整后的现金比率为0.20。有必要留意一下的是，北大资源反映长时间偿债才能的目标“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”自2015年底的0.76继续下滑至2018年底的0.57，长时间偿债才能下滑。
因为绿色开展乏力和部分财务目标欠安，北大资源也未能当选国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50》。
