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严重信号降息降准.广州楼市敏捷反弹.

放大字体  缩小字体 2020-03-30 03:34:32 来源:自媒体 作者:责任编辑NO。魏云龙0298

首先,我们要明白一点,全球大放水已经不可避免。首先是年初我国的新冠疫情,整个中国的经济被按下了暂停键。为了应对突如其来的经济停滞,政府采取了定向降息、降准等宽松的金融政策。

年初至今,央行通过降准、OMO、MLF等渠道累计投放流动性总量超过5.5万亿,净投放量接近1万亿,远高于2019年1-2月4000亿元的净投放量。

其中为了对冲疫情影响,2月3-4日,央行公开市场逆回购操作中投放量共计1.7万亿,创下了历史新高。与此同时,国际金融市场,由于沙特与俄罗斯供应矛盾,石油价格大跌,引发股市大幅度下跌。

叠加日益严重的新冠疫情影响,股市进一步震荡(美股出现第二、三次熔断),慢慢的变多投资者爆仓,导致股票市场、债券市场,整个金融市场的投资者需要追加更多保证金,大量金融资产被抛售。流动性危机成为全球长期资金市场无形的黑洞,吞噬着所有的一切。

这也就是为什么,美国不惜一切代价,第一时间解决流动性的原因。美国“all in”版的零利率政策,无济于事。3月23日,美联储宣布开放式的资产购买计划,采取无限量、无限续杯式的量化宽松。

3月26日,美国国会通过“2万亿美元财政刺激计划”。采取包括“直升机撒钱”等计划,直接往老百姓账户里发钱,人均1200美元。

同时,首次以视频电话会议的形式召开的G20集团峰会,发布公告,将向全球经济注入超过5万亿美元资金,以抵消大流行病对社会,经济和金融的影响。全球范围内的大放水,不可避免。

1 降息降准.

3月27日傍晚,我们没有等来降息,但等来了最强烈的“降息信号”!

新华社刚刚播发了最新一次政治局会议的通稿。

根据通稿我们大家都知道,政治局会议给出了当前形势的判断:当前,国内外疫情防控和经济形势正在发生新的重大变化,境外疫情呈加速扩散蔓延态势,世界经济贸易增长受到严重冲击,我国疫情输入压力持续加大,经济发展特别是产业链恢复面临新的挑战。

除了防止疫情输入,会议重点研究了“在疫情防控常态化条件下加快恢复生产生活秩序”,并提出:

措施1是最重要的,中央明确提出“引导贷款市场利率下行”。这在某种程度上预示着,存款基准利率将很快下调,最快可能是本周末。只有存款利率下降了,银行才有动力下调LPR(贷款市场报价利率)。

自2015年10月以来,中国的存款基准利率就没有下降过。存款降息,对银行是利好,对实体经济也是利好,对股市和楼市更是利好。这在某种程度上预示着,中国的“实际负利率”程度提高了,资金的风险偏好将全面回升。

其中存款利率的降低,将给LPR打开更大的降息空间,我预测是25个基点。存款利率降低之后,银行理财收益率也会降低,大量资金会寻找新出路。

此外,我之前在专栏里多次提出的提高赤字率、增发国债地方债、加大减税降费力度,都列入了政策。其中还提到了“特别国债”。

中国经济的三大部门,目前企业杠杆率已经非常高,很难继续提高。家庭的杠杆率还有空间,所以楼市还可以继续活跃。杠杆率最低的是政府部门,尤其是中央政府,国债增发的空间非常大,现在到了应该发力的时候。

措施2,也是非常必要的。“积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度”,这是中央的重要承诺,也代表着在G20联手应对危机的背景下,中国第二轮政策将陆续出台。

而且,从此次政治局会议的表述看,未来是一揽子政策,力度会非常大。包括但不仅限于上述措施。

措施3,看起来淡淡一句针对农业,你绝对不可以轻视。目前主要产粮国都在收紧粮食出口管制,再加上疫情影响粮食的生产、加工、存储和运输,而西亚和南亚还在闹蝗灾,2020年有很大的可能性发生粮食危机,最后粮价飙升。

至于给湖北、武汉更多财政支持和专项利好,也是题中应有之意。我曾建议,长江新区应该尽快晋升为国家级新区,看看今年是否可以落实。

危机,汉语词语,意思是有危险又有机会的时刻,是给测试决策和问题解决能力的一刻,是人生、团体、社会持续健康发展的转折点。

2广州楼市迅速反弹

另一则新闻是第一经济大省广东发布今年1到2月的经济数据,有困难也有亮点。3月28日,广东省统计局发布数据显示,1-2月,新冠肺炎疫情对广东经济的短期冲击明显。

先来看总量数据,规模以上工业增加值3287.23亿元,同比下降23.2%,下降幅度高于全国平均(-13.5%)。固定资产投资同比下降21.4%,下降幅度低于全国平均(-24.5%)。社会消费品零售总额5636.11亿元,同比下降17.8%,下降幅度低于全国平均(-20.5%)。

消费品行业中降幅最大的是汽车、石油,分别下降37.7%、28.4%。

从限额以上单位情况看,1-2月,全省限额以上单位汽车类商品零售同比下降37.7%。石油及其制品类商品零售降幅较大。1-2月,全省限额以上单位石油及其制品类商品零售额同比下降28.4%,降幅大于全省限额以上单位商品零售8.3个百分点。

房地产投资增速同比下降16.1%,商品房销售面积下滑35.2%,销售额下降30.8%。

1-2月,广东房地产开发完成投资1309.57亿元,同比下降16.1%。其中,商品住宅投资878.71亿元,下降19.0%;办公楼投资123.31亿元,下降4.3%;商业营业用房投资117.16亿元,下降25.2%。1-2月,广东商品房销售面积780.18万平方米,同比下降35.2%;其中住宅下降34.7%。商品房销售额1101.95亿元,同比下降30.8%;其中住宅下降32.2%。

广东是中国第一经济大省、第一外贸大省,进出口总额占全国1/4,是全国经济特别是对外贸易的晴雨表。从广东经济的情况,在某些特定的程度上可以判断全国经济的趋势。

目前来看,受疫情影响较大的产业部门,几乎都出现20%左右的下降,而且这还是规模以上企业的情况,规模以下企业的数据估计更差,因为大企业的复工率显著高于中小微企业。而且,随着国外疫情的发展,进出口形式估计会更严峻,这对外贸大省的压力不小。

幸好,计算机、智能手机、3D打印、风力发电等高技术产品的增速还在,这些产品有利于在线办公、移动办公,受疫情影响较小,将在支撑广东经济稳步的增长方面发挥更大作用。

当然,最大的王牌还是基建,今年会是大湾区轨道交通的一个集中爆发点。近期,全省已有不少轨道交通的规划、批复、开工出现重大进展。

近期,广州楼市在迅速反弹。

想想也是,京沪深楼市2月底就开始回升了,顶着一线城市“帽子”的广州,此前已蛰伏了3年,也该反弹了。一线城市中,北京是政治文化中心,上海是经济金融中心,广州是商业贸易中心,深圳是科学技术创新中心。

大湾区、先行示范区,香港、深圳熠熠生辉,但整个粤港澳大湾区的高技术中心,教育中心,生物制药中心,全部放在广州。贝壳数据监测,截止到上周(16-22日),18个热点城市中10个城市成交量超过去年3月周均成交水平的80%。

广州、青岛和西安三城,成交量已恢复超过去年3月周均成交水平,成交量约为去年3月周均成交水平的128%、125%与116%。

一线城市中,广州新房交易量最接近二手房(京沪深二手房交易大约是新房的1.5倍)。

最近5年(2015-2019),广州二手房成交套数平均为新房的1.38倍,但近年来新房慢慢的变多,2019年广州新房交易了947.7万平米,二手房交易了1033.5万平米,差不多。关键是,广州二手房、新房,都集中在外围。

2019年,番禺、花都、增城二手房交易排名前三,同时新房供应也多。这三个区,加上南沙、白云、从化,合计供应了广州新房85%的份额,其中增城和南沙(也曾是番禺一部分)新房供应就占全市的65%。

这些外围区域,单盘动辄就是30万平米、100万平米的体量。

比如,番禺的广州亚运城,2009年的全国地王(255亿),600万建面体量,连续3年超百亿销售规模,2019年还是全国销售最大的楼盘。

但是,体量太大,死死地将大学区片区的价格压在2万元/平米,而番禺靠近中心区(海珠)的万博板块,新房价格已去到5万以上了。

番禺,还有祈福新村这样的,7500亩的巨无霸楼盘,从1991年至今,连续开发了将30年。2019年8月,楼盘(祈福缤纷汇)大幅降价,从4.2万/㎡下调至3.6万/㎡,每平米整整降了6000元。

东部的增城也一样,买了20年的超级大盘凤凰城还在卖,百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图来了。

再比如,花都的融创文旅城(380万平米),南沙的保利城(100万平米)等,后面还跟着一大票80万平米体量的二级供应梯队。

近年来,广州不是限价,就是开发商跑量,一二手房价总体上倒挂着,加上税费优势,占二手房交易75%的外围5区,二手房市场一直萎靡不振。

根据广州链家研究院的数据,2019年底,广州降价房源占比则达98.2%,环比增加了4.1%,为有史以来最高值!

但是,库存量似乎并没有减少,反而呈上升趋势。2019年12月份,链家上广州二手放盘总数已达到63368,而7月份的时候,这个数字只有50602套,平均每日新增85套二手房源。

当被死死压着的二手房市场,开始回升了,真的意味着广州楼市开始反弹了。

3 结语

在人生的中途,就像在一座幽暗的森林里迷了路。买房这件事也差不多,很多人都被市场过快的潮起潮落与阴晴圆缺,晃昏了头,不知如何是好。

其实,在我看来,买或者不买,这道选择题很简单的,因为总共只有两个选项,要么买,要么不买,两个选项下也只有四个选择:

A:不买房,房价涨了B:不买房,房价跌了C:买房,房价涨了D:买房,房价跌了

这个答案,因为BC是大众喜闻乐见。尤其是C,房子卖了,由无产阶级攀向了中产阶级,也可能因此娶了媳妇,生了娃,更关键的房子升值了。

虽然刚需的你压根没有考虑卖掉这套唯一住房,但只要涨价,心总是跟抹上了一层蜜,想起来就甜,B是空头的终极梦想,不必多说。

反而是AD,看上去似乎亏了,其实不然,总的来说,A和D,哪个更严重?我得出两个结论:

1、不买房,房价涨,我们无能为力

2、买房,合理控制贷款,房价暴跌,我们大家可以控制风险

房价的涨落由政策决定,而中国人的政策素来讲究一个中正平和。也就是在房价上涨过快的时候缓一缓,在楼市不景气的时候,也会出手拉一把,随着居民收入的增加。

在通货膨胀的大环境下,如果再将时间线拉长个五到十年再看,房价一定是会涨的。路遥知马力,日久见人心,其实也十分适合用于楼市的。

只要不是花光六个钱包,有一定抵御风险的能力,哪一年都可以买房。事实上,抛开投资取巧之外,所有买了房的刚需,都不会因为房价下跌而苦恼。家有余粮,心中不慌,就是这个理。

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