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我们在分析新城/新区的投资价值时，避不开的一点是主城的扩张方向，若是新城/新区与主城的距离适中，又在主城的扩张方向上，就能自然承接主城外溢的产业和人口，发展就会很快。
我们以青岛为例，青岛的主城区原本仅限于市南区，后来城市扩张，浮山后、新都心，再到李村，一步步都纳入主城区范围，这也符合城市发展的一般规律。
因此，很多言论在分析青岛地产投资方向时，看好沿着交通干线继续向北的城阳区。
城市轨道的发展改变了人们对距离的概念，压缩了空间，以黄岛为例，2011年6月30日，全长7800米，海底长度达3950米的中国最长的海底隧道——青岛胶州湾海底隧道正式开通，原本需要一两个小时的轮渡才能到市南市北区，因为海底隧道，时间缩短到八分钟，而预计2020年底通车的地铁1号线则进一步将时间缩短到六分钟，这样一个时间段谁还会觉得黄岛离市南区很远呢？
在这种背景下，处于青岛区位中心的红岛就凸显了出来，红岛向东连通主城区——藉由8号线、新机场告诉、双元路双积路立交等可融入主城区半小时通勤圈，向西则辐射整个西部胶州湾，再加上红岛高铁站、地铁站等重大交通设施的布局，其辐射作用就更强，影响范围也更广
这是很多言论看好红岛的重要原因
但是，上述所有分析虽然论据充分，却只是在青岛这个地理小范围内做文章，我们在前文已经论述过，青岛的定位是“国际化”，分析某区域投资价值，应该看的是它对整个半岛城市群的辐射，看的是该区域是否位于国家战略的中心，而不单单是青岛的中心。
三湾三城
2017年，青岛市第十二次次党代会首次提出“三湾三城”概念，为青岛的发展确定了方向，如下图
中心湾区，以胶州湾群为依托打造中心城区（包括市南区、市北区、李沧区、城阳区、胶州市），优化城市功能，集聚高端要素，延续历史文脉，彰显“红瓦绿树、碧海蓝天”城市风貌；
西部湾区，以灵山湾群为依托打造西部湾城（黄岛），建设董家口港城和古镇口军民融合创新示范区，打造海洋强国战略支点；
东部湾区，以鳌山湾群为依托打造东部湾城（即墨），建设世界知名、以海洋教育科技为特色的“中国蓝谷”。
城市的规划需要兼顾各个区域，但具体落实的时候，就有轻重缓急之分，这样的一种情况放在新区/新城的开发中尤为明显——每个新区/新城都有启动区、有核心区，这一点就决定着具体的投资方向，青岛三湾三城的规划同样如此。
从青岛政府文件中对三湾三城的描述也能够准确的看出，首先发展、而且核心发展的是中心湾区胶州湾。灵山湾主要是依托原有军港，发展军民融合，前期启动区规划的主要用地是高校和科研用地。鳌山湾以海洋科技为方向，蓝谷的概念虽然跟随时代方向，但现在我国科技力量主要集中在杭州深圳等地，没有相当的支撑，在短期内是很难发展起来的。
但是，胶州湾区涉及的区市众多，这中间的核心区域又在哪里呢？
青岛各板块起伏
还是那个问题，上合经贸组织示范区和上合产业新区为何会选在胶州？
本图来自米宅
青岛各区市知名度最高的是市南区，青岛市人民政府在市南区，五四广场在市南区，青岛承办的重大国际国内活动也大多集中于此。
青岛老城区大体上指的是市南区扇形展开的市北区、崂山区、李沧区等区域，老城区聚集了青岛当前最好的资源（行政、文化、金融、商贸、旅游等），但是，老城区的发展已经成熟、饱和，没什么空间了。
这两年青岛市场较显眼的几个区域是崂山、黄岛、西海岸、红岛等。
崂山区当前的均价高达4.5万，已经反超市南区（均价3.5万），高档住宅更是超过10万/平，崂山区高企的房价主要得益于稀缺的自然资源，当经济发展到某些特定的程度，人们对更好生活的追求就会转向环境，这就必然推动崂山房价的上涨。
黄岛区，黄岛房价崛起最大的助力是海底隧道，黄岛和主城区之间的空间压缩，被主城区的高房价挤压出来的购房群体源源不断进入当时的价格低地黄岛，形成了一个黄岛居住青岛主城区上班的群体，而黄岛的房价也由三四千一跃过万。
地铁1号线预计2020年底通车，黄岛和主城区之间的距离将进一步缩短，地铁对房价的影响已无需多说，但是当前黄岛的房价均价已达到2万，海边的房子高达3万，原有的价差空间正在被填满，待到通车时，地铁对房价的带动已经不大了。
西海岸包括黄岛和胶南，核心启动区主要是沿胶州湾海边一带。青岛西站位于此区，青盐铁路2018年12月26日竣工运营，将青岛和长三角联结起来，是我国八纵高铁沿海通道北段的组成部分，该线与八横之一的陆桥通道在连云港交会，不但为沿海港口疏港货物运输提供运输保障，也使得西站成为迎接外来人群进入青岛的门户。
但是说到交通资源，胶东最大的交通枢纽在红岛。
红岛成为话题主要有两大因素，一是市政府搬迁红岛的传闻，起因是红岛规划建设了一系列市级公共配套，如市民健身中心、红岛国际会展中心、青岛市科技馆、青岛市残疾人康复中心等等，在《青岛市城市总体规划（2011-2020）》中对红岛的定位是青岛市的公共服务与公共管理中心，一般认为市级的公共配套就要和市级的行政中心相匹配，所以就有了坊间的种种传闻；二是交通，红岛高铁站是青岛最大的铁路枢纽站，地铁8（下图）、10、12号线都在此汇集，还有跨海大桥、环胶州湾高速等，这里将成为青岛最重要的交通枢纽。
但是，红岛经济区突然变更为红岛街道，归城阳区管辖。
与此相对应的，胶州则即将撤市划区（最早19年底，最迟20年初），建制升级。
中心
从县级市到市辖区，是行政级别的提升，更是城市格局的提升。
从地理位置上看，胶州位于整个山东半岛的中心，拥有两个铁路客运站，有山东省内唯一的铁路“陆港”中铁联集青岛集装箱中心站，有青银、青兰、沈海三条高速公路，胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路，既能辐射东部沿海城市，也能辐射西部内陆城市。
4F级胶东国际机场，远期规划旅客吞吐量6000万人次，货邮吞吐量110万吨，是面向日韩的门户机场，也是一带一路重要节点，藉此拉动轨道交通、高速公路、高铁等更加密集地汇集到胶州，将成为整个半岛城市群的综合交通枢纽。
胶州不是青岛的中心，因为它定位的是国家战略，它要辐射的是全省、全国乃至世界。
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